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夫妻都是非沪籍如何买房?有哪些操作方案?

上一篇文章写了夫妻双方上海户籍如何购买房产的文章
 
夫妻双方沪籍已有一套买二套怎么操作?
 
今天写一下夫妻双方均为外地户籍如何购买上海房产,虽然有很多情况,但是我们还是会一一列举。贷款方案就写个大概,知道有这么个方式就可以了。具体可以看上一篇文章的贷款详情。
 
还是以应用题的方式写,上次写完夫妻双方上海户籍如何购房的文章,有朋友说我窥探了他家的隐私,有些情况跟他一模一样连剩余贷款金额都一样。应该是这种情况太多,太普遍了所以才会雷同。
 
题干:基本情况
 
户籍:双方外地户籍
 
购房资格:夫妻双方有一方满五年社保,已婚即可
 
首付金额:150万
 
欲购房产:400万
 
题目:
 
怎么买房最合适?都有什么方案?方案请写出操作方式及贷款方案。
 
(1)小题:夫妻双方没有全国范围内房贷记录,首套购买。
 
解:直接购买,基本上150够3.5成首付了,公积金双方可用。
 
税费不够可以税费卡补充,最高可办房价的10%额度。
 
上海买房税费分期卡你知道吗?最高可办房价15%额度!
 
(2)小题:夫妻双方双方都有房贷记录或一方有房贷记录,上海首次购买。
 
解:
 
1,正常购买,不考虑任何金融产品
 
属于二套购买了,普通住宅首付5成,非普通住宅首付7成。
 
150万首付外环内可购买300万房产
 
150万外环外反而只能购买230万左右,超过230首付7成需要161万以上。
 
所以外环外就很尴尬,他的普通住宅价格限制跟你你的首付成了一个矛盾点。
 
230万房产需要115万首付,231万房产需要161.7万的首付, 但是你手上150万。建议往外环内买,这样能买个贵点的,多贷一些。
 
而且400万房产,基本没有概率做低到230万以内,做低也贷不了更多150万首付更不够。
 
如果正好有120万左右,买外环外230万以内的还是不错的。
 
 
2,若执意购买400万房产,需要全款买房再抵押。首付需要5成才有成本低的垫资公司愿意做买卖垫资,市场上也有可以垫资6成的公司,成本稍微高一点。
 
抵押的情况下就是要付一些成本,垫资成本,贷款服务费,持有公司的成本等。
 
(1)可以抵押,不能持有公司,都是金融或者是公务单位人员,直系亲属也不方便出来开公司。
 
消费抵押:新产证可以做。
 
经营性抵押:可以不需要直系亲属公司,找亲戚朋友的靠谱公司,签实际控制协议。
 
(2)可以抵押,直系亲属可以持有公司
 
经营性抵押:直系亲属主贷人,直系亲属持有公司,征信上直系亲属征信。
 
(3)可以抵押,可以持有公司
 
经营性抵押:正常经营性抵押,产品最多。
 
(3)小题:夫妻双方一方没有房贷记录
 
 
解:一些操作
 
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150万就可以买400万房子了。缺点是贵!
 
大概就是这些方案,没贷款记录的就很从容,有贷款记录的就稍微有点尴尬,需要改变自己的目标,要不就是要付出一些成本。所以上海限购政策还是很严格的,房价泡沫比起深圳来说小多了。