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房屋交易中都应对户口问题予以重视,避免出现纠纷

王先生以卖房人李女士未依约迁出户口为由,将李女士诉至法院,要求其按照合同约定给付一次性违约金7万元,并支付计算至户口实际迁出之日止的违约金。李女士主张王先生的诉求已超过诉讼时效,且“空挂户”也未给王先生造成实际损失,因此不同意支付违约金。海淀法院经审理,判决李女士赔偿逾期迁出户口违约金5万元。
 
案情简介
 
原告王先生称,2011年其与李女士签订房屋买卖合同,约定李女士应在房屋所有权转移之日起90日迁出户口,但李女士至今未履行该合同义务,现其拟出售房屋,而“空挂户”的情况造成房屋市场价值严重贬损、出售困难的损害结果。故诉至法院,要求李女士迁出户口,给付未依约迁出户口的违约金7万元,并给付逾期迁出户口的违约金,该违约金自2011年12月31日起至户口实际迁出之日止,按全部已付购房款的日万分之五计算。
 
被告李女士辩称,不同意王先生全部诉请。未迁出户口为上家遗留的“空挂户”,并非其原因导致违约。王先生未及时主张权利,其诉求已超过诉讼时效。李女士得知涉案纠纷后,已及时联系上家并实际迁出户口。户口与房屋价格并无直接关系,无法证明王先生的实际损失。如法院判令其承担违约金,申请酌减。
 
法院审理
 
法院经审理后认为,李女士应于2013年4月12日前将涉案房屋中的全部户口迁出。但李女士并未在上述时间届满时迁出,该行为已构成违约,应承担违约责任。
 
根据双方合同约定,逾期迁出户口的违约行为对应两项违约金,一项为2013年4月12日未迁出的一次性违约金,另一项为自2013年4月20日起的按日计算的继续性违约金。虽然两项违约金均适用三年的民事诉讼时效,但由于王先生提起诉讼时,一次性违约金已超过诉讼时效,故该部分诉讼请求法院未予支持。
 
而继续性违约金因违约行为持续存在,且王先生通过提起诉讼主张权利,故该部分违约金有效的保护范围为王先生向李女士主张权利的前三年。因此,结合“空挂户”与李女士的关联程度、户口迁出情况、违约金保护期限等因素酌定李女士赔偿王先生违约金5万元。
 
法官说法
 
户口迁出是房屋买卖交易中常见的附随义务,近年来一些多年前已完成交易的房屋买家,因房屋中遗留“空挂户”的问题,起诉曾经的卖方承担违约责任。该类案件中,由于发生交易时间较早,故诉讼时效一般会成为原被告双方的争议焦点。
 
根据民法典第188条的规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。对于买方的主张是否超过诉讼时效,应当注意区分违约金的不同类型。
 
(一)一次性违约金无法定事由,应自合同约定户口迁出之日的次日起算诉讼时效。
 
如双方在合同中约定的是具体日期前履行迁出户口的义务,逾期则应承担确定金额的违约金,则该项违约金属于一次性违约金,相应的诉讼时效起算日期应为合同约定履约期限届满的次日开始计算。这是因为诉讼时效制度设立本身的目的在于更好地督促权利人行使权利。虽然卖方为履行户口迁出义务的责任人,但买方作为权利人也应关注自身权利,在履行期限届满后及时确认房屋户籍情况,督促卖方履行义务。
 
(二)继续性违约金若违约状态持续存在,则保护范围为权利人主张权利的前三年。
 
如双方在合同中约定的是具体日期前迁出户口,若未履行则应自逾期之日起按照具体方式持续计算违约金至户口迁出之日止,则该项违约金属于继续性违约金。此种违约金的约定方式,旨在督促义务方及时履行义务,否则每日都会产生新的违约金。因此,该类型的违约金不适宜自逾期履行义务的次日起算诉讼时效,而应采用“倒推模式”,确认当事人主张权利之日起前三年的违约金诉求符合诉讼时效规定。
 
房屋交易中买卖双方都应对户口问题予以重视,可通过做好以下几方面的工作,尽量避免出现相关纠纷。首先,交易前,双方均应主动核查待售房屋上登记的户口信息,如存在前手“空挂户”的问题,可结合2021年北京市出台的共同户口落户政策,积极联系挂户人主动迁出。交易中,双方应在买卖合同中具体约定户口迁出的相关条款,包括但不限于房屋上现有登记户籍情况、迁出户口时限以及逾期迁出的违约责任等,避免含糊其辞,事后主张权利时双方存在争议。交易完成后,户口迁出义务人应积极履行相应义务,权利人也应当及时申请调取涉案房屋的户籍登记情况,如出现逾期迁出的情况,尽早主张自身权利。